경매 이야기 두번째 "배당요구를 하지 않은 선순위 임차인"

이번에는 말소기준 권리보다 앞선 인수되는 권리에 대해서 알아보겠습니다.

매각으로 인수되지 않는 권리는 배당요구를 하지않은 선순위 임차인 , 건물철거 및 토지인도 청구 가처분 

그리고 유치권 , 법정지상권이 있습니다.

이중에서 이번에 알아볼것은 "배당요구를 하지 않은 선순위 임차인" 입니다.

저도 경매 공부를 하고 이제 입찰준비를 하는 사람으로써 제가 생각하고 있는 기준을 말씀드리겠습니다.

대항력있는 임차인(대항력이란 주택 임대차보호법에서 임차주택이 매매나 경매등의 이유로 소유자가 변경

되었을경우 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 가진자 )이 월세 보증금 , 전세 보증금을 요구할수 있는 권리 이렇게 

정의를 하시면 됩니다.

대항력 임차인이 되려면 저당권, 근저당권 , 가압류 , 가등기

등 말소기준 권리보다 앞서 임대차 계약서를 작성하고 주택을 인도받고 주민등록의 요건을 갖춘자를 말합니다. 

그리고 토지와 건물등기가 따로되어 있는경우 저당권 설정일이 다른경우 , 건물에 등기된 기준으로 임차인의

대항력 유무를 판단합니다 . 

쉽게 예를 들어 2010년 1월에 5억 건물을 매입하고 2월에 전세를 2억을 주고 3월에 은행 근저당을 4억을 받았을경우

말소기준권리인 근저당보다 우선순위에 있으니 , 선순위 임차인이 됩니다 . 만약 경매로 넘어갔을경우에 배당기일까지

배당요구를 하게되면 낙찰금액에서 선순위로 돈을 돌려받고 인수하는 권리가 없어지게 되고,

배당요구를 하지 않은경우 낙찰을 하고 선순위 임차인 금액은 인수를 하게 됩니다.

그리고 중요한 사실을 놓쳐서 인수를 하게 되는경우도 있는데 배당기일내에 배당요구를 하지않고

배당요구일 뒤에 배당요구를 하면 배당요구를 안한것과 같아서 인수를 하게 됩니다 . 꼭 배당 요구일자 잘 확인하시구요

위에 예를 들어들인 부분이 읽으시다보니 조금 이상하지 않으신가요~?

5억짜리 건물에 2억의 선순위 전세가 있는데 4억이라는 금액을 은행에서 대출받았다... 은행이 바보가 아니거든요.

대출받을 당시 전입된 채무자나 그외 친인척들이 무상임대차각인서나 임차인의 권리를 주장하지 않겠다는 각서를 은행

에 작성한 경우 실제 임대차가 있는 임차인이라도 권리를 주장할 수 없습니다. (무상임차인각인서) 

확인을 해보셔야 합니다. 확인은 등기부등본에 근저당 설정되어 있는 은행에 내방가시거나 전화를 하셔서 경매 입찰할

려고 하는 사람인데 무상임차인 각인서가 있는지 꼭 확인을 해봐야 합니다.

무상임차인각인서를 확인 했다면? 인수할 선순위 임차인이 없으니 내가 입찰가를 산정할때 엄청난 무기가 되겠죠?

저도 이런걸 확인하면서 아직은 모의입찰을 하고 있는 입장이나, 올해 안에 낙찰을 받고 명도까지 하고 세입자 

까지 맞추는게 목표입니다. 제가 공부하고 느낀점 외우기 쉬운방법 , 권리분석하는방법과 예시를 올려드릴테니

같이 공부해봐요~ ^^