경매의 첫걸음 권리분석!

경매는 물건 찾기 -> 말소기준 권리찾기 -> 인수되는 권리찾기 ->

임차인 권리분석 -> 기타인수 조권 확인 

이렇게 권리분석을 하게 됩니다. 이중에서 말소기준 권리 찾기에대해서 

알아보겠습니다!!

말소기준 권리란 낙찰자가 낙찰을 받고 그 건물에 인수해야할 권리가 있는지 찾아보는 것입니다.

말소기준 권리가 될 수 있는 것은 근저당권 , 가압류(압류) , 담보가등기 , 경매기입등기 , 전세권

(전세권중에서 경매를 신청하거나 선순위 배당권 , 선순위 전세권자를 말함)

등에서 가장 빠른 1등 권리를 찾는것을 말합니다.

만약 갑이라는 사람이 건물을  샀다고 가정할때

전세를 먼저주었느냐 , 아님 은행에서 대출을 해서 근저당 설정이 되어 있느냐 아님 다른사정으로

가압류가 걸려 있느냐를 보는건데 이중에서 제일 빠른 날 기준이 말소기준 권리가 되겠습니다.

쉽게 예를들어 2001년 10월 1일날 5억짜리 건물을 매입했다 가정하고 10월 5일날 은행대출 근저당 4억

이 되어 있고 11월 7일날 세입자가 전세 1억에 들어왔다고 가정하고 , 그후에 카드 미납 4천만원  압류 , 신용보증 1억2

천만원 압류가 있다고 가정해 보겠습니다 .

이 물건이 경매에 나왔고, 낙찰자가 5억 감정가 그대로 낙찰을 받았다고 가정해 보겠습니다.

그럼 낙찰자가 5억에 낙찰을 받고 걸려 있는 근저당에 대해서 모두 책임을 진다고 하면 경매하는 사람이 없겠죠?

그래서 낙찰금액으로 순서에 따라서 배당을 해주고 나머지 권리는 소멸이 되게 됩니다 , 그래서 낙찰할때 가장 중요한게

말소기준 권리 1순위를 찾는게 가장 중요합니다 . 만약 전세나 월세나 선순위 임차인이 있다고 하는경우는 다르나,

오늘은 말소기준 권리를 먼저 알아보도록 하겠습니다~

경매 물건중에서 임차인이 없고 소유자가 살고있는경우 , 말소기준 권리를 찾고 , 그 아파트든 빌라든 시세 조회를 하고,

급매 가격과 일반 판매가격 그리고 호가 , 전세 , 월세 , 그리고 주변에 호재가 있는지  주변에 아파트나 빌라가 더 들어와

가격이 떨어질수 있는지 , 등을 고려해서 입찰을 하게 됩니다. 여기서 법무비, 명도비(이사비) , 세금 , 이런부분은

다시 올려드리도록 하겠습니다.

경매에서 가장 중요한 권리분석중 말소기준 권리! 이것만 잘 분석한다면 경매하시는분들은 경매의 70프로는 

안다고 할만큼 중요합니다 . 말소기준 권리 꼭 기억하시고 두번보시고 세번보시고 정말 중요합니다!!!

힘든이 시기에 같이 공부하며 미래를 볼 수 있게 노력해 봐요!!